Kentsel dönüşüm, sadece eski binaların yıkılıp yenilerinin yapılması değil; aynı zamanda güvenli, planlı ve yaşanabilir şehirlerin inşasıdır. Ancak bu sürecin başarıya ulaşabilmesi için merkezi yönetim, belediyeler ve vatandaşların birlikte hareket etmesi büyük önem taşıyor. "Yarısı Bizden" kampanyası gibi devlet destekli projelerle dönüşüm süreci hız kazanırken, müteahhit seçimi, ruhsat süreçleri ve mali zorluklar gibi pek çok konu hâlâ dikkatle yönetilmesi gereken alanlar olarak karşımıza çıkıyor. Bu röportajda, kentsel dönüşümün geldiği son noktayı, karşılaşılan sorunları ve çözüm yollarını MEYAP MİMARLIK'TAN MURAT ÇEKER ile konuştuk.
Kentsel dönüşümün temel amacı nedir ? Ve bu süreçe nereden başlanmalıydı ?
Kentsel dönüşümün temel amacı, eski ve riskli yapıların yıkılıp, yerine güvenli ve modern yapıların inşa edilmesidir. Burada en önemli unsur planlı hareket etmektir. Önce altyapı hazırlanmalı, kaç kişinin yaşayacağı hesaplanmalı ve buna göre bir şehir planlaması yapılmalıdır. Ancak ne yazık ki ülkemizde geçmişte bu süreç tam tersi ilerledi. Önce binalar yapıldı, sonra planlar oluşturuldu ve en sonunda altyapı tamamlanmaya çalışıldı. Bu durum, çarpık kentleşmeye neden oldu ve bugün bunu düzeltmeye çalışıyoruz.
Peki, şu anki kentsel dönüşüm sürecinde hangi aşamadayız?
Şu anda dönüşüm süreci, parsel bazında eski binaların yıkılıp yerine yenisinin yapılması şeklinde ilerliyor. 2023 yılında başlatılan "Yarısı Bizden" kampanyası süreciyle kentsel dönüşümle vatandaşlar binalarını yenilemeye hız verdi. Ancak vatandaşların bu süreçte tedirginlikleri var. Kampanya kapsamında develetin hibe ve kredi deseteklerinden emin olmaması. “Ya Devlet bu parayı bize ödemezse?” Biz bu kampanya kapsamında yapılacak olan desteklerin akamete uğramayacağı ve vatandaşlarımızı madur etmeyecekleri kanaatindeyiz. Deprem korkusu elbette var, fakat burada sadece merkezi yönetimin veya belediyenin rolü değil, vatandaşın da sürece katkı sağlaması gerekiyor. Kentsel dönüşüm süreci üç ayaktan oluşur: Vatandaş-müteahhit, belediye ve merkezi yönetim. Merkez yönetim şu anda "Yarısı Bizden" kampanyası gibi desteklerle süreci hızlandırmaya çalışıyor. Belediyeler ise bürokrasiyi azaltarak sürece katkı sağlaması gerekiyor. Vatandaş - müteaahit ilişkisini sağlam yürütülebilmesi için, konusunun uzamanı avukat ve mimarlardan teknik testek alarak tüm süreci yönetmelidir. Bu noktada müteahhitlerinde elini taşın altına koymaları gerekmektedir. Ekonomik belirsizlikler olsa bile makul kazançlar ile yapıların inşaasını üstlenmelerinin önemini vurgulamak istiyorum. Netice itibari ile kentsel dönüşüm ancak vatandaş-müteaahit, belediye ve merkezi yönetimin birlikte çalışmasıyla mümkündür.
"Yarısı Bizden" kampanyasının içeriği hakkında bilgi verebilir misiniz?
Bu kampanya kapsamında, devlet her daire için 100 bin TL taşınma ve 1 milyon 400 bin TL yapım desteği sağlıyor. Bunun 700 bin TL’si hibe, 700 bin TL’si ise kredi olarak veriliyor. Krediyi ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl sonra ödemeye başlayarak 10 yıl vadeyle geri ödeme imkanı sunulmaktadır. Eğer peşin ödemeyi seçerseniz, herhangi bir faiz uygulanmıyor. Ancak burada önemli bir kriter var: Yeni yapılacak bina, mevcut binanın inşaat alanının 1,5 katını geçmemeli. Aynı zamanda daire sayısı da en fazla 1,5 katına çıkabilir. Örneğin, mevcut binanızda 10 daire varsa, yeni binada en fazla 15 daire olmalı. 1,5 katını geçmnesi durumunda yarısı bizden kampanyasından yararlanılamaz.
Peki vatandaşlar müteahhit seçerken nelere dikkat etmeli?
Müteahhit seçiminde en önemli nokta: Bakanlığın bir çok kritere bağlamış olduğu müteahhit sınıfını inceleyerek, yeni yapılacak binaya uygun müteahhit belgesinin olup olmadığına bakmak, referanslarına bakmak, şirket bünyesinde teknik personelinin olup olmadığını sorgulamak, karşımıza gelecek sorunları oldukca azaltmış olacaktır. Günümüzde, sermayesi olup inşaat bilgisi olmayan birçok kişi müteahhitlik yapıyor. Bu kişiler, işi bir kalfaya teslim ediyor ve inşaat sürecini yönetemiyor. Betonun kalitesi, döküm tekniği gibi teknik konularda yeterli bilgiye sahip olmayan müteahhitler nedeniyle binaların dayanıklılığı ve kaştesi düşüyor. Vatandaşlar, düşük fiyat veren müteahhitleri sorgulamadan seçmemelidir. Örneğin, bir müteahhit 2 milyon TL’ye inşaatı yapacağını söylerken, başka biri 1 milyon 700 bin TL’ye yapacağını söylüyorsa, şu soru sorulmalı: “Bu fark nereden kaynaklanıyor?” Eğer kalite ve güvenlikten ödün verilerek bu fark oluşturuluyorsa, ileride büyük mağduriyetler yaşanabilir.
Peki, müteahhitlerin projeyi yarım bırakması gibi bir durumda vatandaş ne yapabilir?
Ne yazık ki bu durumla çok karşılaşıyoruz. Müteahhitler başlangıçta düşük fiyat teklif edip projeye başlıyor, ancak süreç içerisinde maliyetlerin artmasıyla ya inşaatı yarım bırakıyor ya da ek ödeme talep ediyorlar. Bu yüzden vatandaşlar, sürecin başında detaylı araştırma yapmalı ve güvenilir müteahhitlerle anlaşma sağlamalıdır. Ayrıca, teminat mektubu gibi güvence sağlayan uygulamalar kullanılmalı.
Belediyeler bu süreçte nasıl bir rol oynuyor? Ruhsat işlemlerinde gecikmeler yaşanıyor mu?
Evet, belediyelerde ciddi bir bürokratik gecikme var. İstanbul’daki birçok belediyede ruhsat alma süreci en az 6 ay sürüyor, hatta bazı yerlerde bu süre 1 yıla kadar çıkıyor. Bu durum, inşaatın teslim süresini geciktiriyor. Gecikmeden kaynaklı müteahhitin hedeflediği mali tablo değişiyor. Enfilasyona bağlı olarak mali yükü artması nedeni ile istenilen ek ödemeler mal sahipleri ile aralarında çeşitli ihtilaflara neden oluyor. Belediyeler süreci hızlandırmak için teknik personel sayısını artırmalı ve daha sistematik bir çalışma düzenine geçmelidir. Belediyeler ruhsat sürecini hızlandırması vatandaşların en az 4-5 ay daha erken yuvalarına dönemelerini sağlamakla beraber bu sürede ödeyecekleri kira masrafındanda kurtulmuş olacaklardır.
Kentsel dönüşüm kapsamında kira desteği de sağlanıyor mu?
Evet, "Yarısı Bizden" kampanyası kapsamında vatandaşlara iki seçenek sunuluyor. Bir kereye mahsus 100 bin TL kira yardımı veya aylık 8 bin TL kira desteği veriliyor. Ancak günümüz İstanbul şartlarında 8 bin TL, kira maliyetlerini karşılamak için yetersiz kalabiliyor. Devlet elinden gelen desteği sağlıyor, fakat ekonomik koşullar nedeniyle daha fazla destek sağlanamıyor.
Son olarak eklemek istediğiniz bir şey var mı?
Kentsel dönüşümün başarılı olması için üç temel unsurun birlikte hareket etmesi gerekiyor: Vatandaş-müteahhit, belediye ve merkezi yönetim. Merkezi yönetim çıkartttığı kampanyalar hibe ve kredi destekleriyle üzerine düşeni yapıyor, vatandaşlar ise doğru müteahhit seçimi ve süreci iyi analiz etmek konusunda bilinçli olmalı. Müteahhitlerin ise makul kar payını gözeterek doğru planlama ve mali tablo çıkartarak vatandaşları mağdur etmeyecek teklifler vermesi önem kazanıyor. Belediyeler de ruhsat ve diğer işlemleri hızlandırarak süreci kolaylaştırmalıdır. Eğer bu üç unsur doğru şekilde çalışırsa, İstanbul’da kentsel dönüşüm süreci çok daha sağlıklı ilerleyebilir.
Umarım vatandaşlarımız bu süreçte bilinçli hareket eder ve kentsel dönüşümle daha güvenli yaşam alanlarına sahip oluruz.
