AYM'den hisseli ev, arsa ve tarla sahiplerini ilgilendiren iptal kararı

Anayasa Mahkemesi (AYM), hisseli ev, arsa ve tarla gibi taşınmazlarda paydaşların önalım hakkını kullanmasına ilişkin önemli bir iptal kararı verdi.

6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan kararla, Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinde 2025 yılında yapılan değişikliklerden biri Anayasa'ya aykırı bulundu.

Düzenleme, hisseli bir taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılması üzerine diğer paydaşların önalım hakkını kullanmak istemesi durumunda, payın rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini öngörüyordu.

Önalım hakkı nedir, kimleri ilgilendiriyor?

Önalım hakkı, bir taşınmazda pay sahibi olan kişilere, diğer paydaşlardan birinin hissesini üçüncü kişiye satması durumunda belirli şartlarla o payı satın alabilme önceliği tanıyor.

Örneğin üç kardeşin ortaklaşa sahip olduğu bir tarlada, kardeşlerden biri hissesini dışarıdan bir kişiye sattığında diğer paydaşlar kanunda öngörülen şartlarla önalım davası açabiliyor.

Bu hak özellikle miras yoluyla hisseli hâle gelmiş taşınmazlar ile birden fazla kişinin ortak olduğu arsa, tarla ve konutlar bakımından önem taşıyor.

AYM'nin kararı önalım hakkını ortadan kaldırmıyor. İptal edilen düzenleme, bu hakkın kullanılması sırasında ödenecek bedelin nasıl belirleneceğiyle ilgili.

AYM neden iptal kararı verdi?

2025 yılında yapılan kanun değişikliğiyle önalım davasına konu payın bedelinin, hâkim tarafından belirlenen rayiç değer üzerinden hesaplanması düzenlenmişti.

Önceki düzenlemede ise satış bedeli ve alıcıya düşen tapu giderleri esas alınıyordu.

AYM, yeni sistemin satış sözleşmesinde tarafların kararlaştırdığı bedeli devre dışı bıraktığını değerlendirdi.

Mahkemeye göre taşınmazın hâkim tarafından belirlenen rayiç değeri, alıcının gerçekte ödediği satış bedelinden farklı olabiliyor. Bu durum alıcının haksız kazanç sağlamasına veya zarara uğramasına neden olabileceği gibi önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş açısından da belirsizlik oluşturabiliyor.

Yüksek Mahkeme, düzenlemenin tarafların mülkiyet haklarından doğan menfaatleri arasında adil bir denge sağlamadığı sonucuna vardı.

13 mahkeme ve CHP başvurmuştu

Kararın verilmesinde 13 ayrı asliye hukuk mahkemesinin itiraz başvuruları ile CHP milletvekillerinin açtığı iptal davası etkili oldu.

Başvurularda, rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceği ve uygulamanın doğurabileceği hukuki belirsizlikler gündeme getirildi.

AYM, incelemesi sonucunda “rayiç bedeli” ibaresinin Anayasa'ya aykırı olduğuna karar verdi. Bu ibarenin iptali nedeniyle uygulanma imkânı kalmayan diğer hükümler ve ilgili geçici düzenleme de iptal edildi.

Karar hemen uygulanacak mı?

Hayır. Anayasa Mahkemesi, iptal hükümlerinin Resmî Gazete'de yayımlanmasından dokuz ay sonra yürürlüğe girmesini kararlaştırdı.

Buna göre iptal hükümleri 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek.

Bu tarihe kadar mevcut düzenlemenin yürürlük durumu devam ediyor. Yeni bir yasal düzenleme yapılıp yapılmayacağı ise henüz belli değil.

Karar, bütün tapu satışlarının iptal edildiği veya hisseli taşınmazlardaki önalım hakkının kaldırıldığı anlamına gelmiyor.

Devam eden önalım davalarında ortaya çıkabilecek hukuki sonuçların ise dosyanın durumuna ve yürürlük hükümlerine göre değerlendirilmesi gerekiyor.