Gayrimenkul Sertifikası müteahhitlere ucuz kaynak, borsa spekülatörlerine kazanç kapısı, dar gelirlinin ev hayaliyle toplanacak paranın yüzde 25'i en başta müteahhitlere

Haber - Analiz: Zülfikar Doğan

(ANKARA) - Bakan Kurum'un ilk olarak Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ve Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'nın (Emlak Konut GYO) İstanbul'daki 5 bin 325 konutluk Damla Kent projesinde bin 540 konutluk 1. Etap için başlatılacağını açıkladığı Gayrimenkul Sertifikası birim fiyatı 7,59 TL.

4-8 Ağustos'ta talep toplama yöntemiyle halka arz edilecek Damla Kent konutlarında 62 metrekarelik 1+1 konutun halka arz fiyatı 4 milyon 793 bin 206 TL, toplam satış fiyatı ise 6 milyon 315 bin 160 TL olarak açıklandı. Bu konuta sahip olmak, tapusunu elde etmek isteyen bir dar gelirli, 7,59 TL başlangıç fiyatıyla satışa çıkartılan Gayrimenkul Sertifikalarından 631 bin 516 adet satın alarak biriktirmek zorunda.

88 metrekarelik 2+1 konutta satın alınması gerekli Gayrimenkul Sertifikası adedi 863 bin 276'ya yükselirken, 144 metrekarelik 3+1 konutta 1 milyon 384 bin 916, 194 metrekarelik 4+1 konutta 1 milyon 833 bin 345 adet sertifika sahibi olmak gerekiyor. Söz konusu konutların gayrimenkul sertifikasıyla halka arz fiyatları ise 2+1 konutta 6 milyon 552 bin TL, 3+1 konutta 10 milyon 511 bin TL ve 4+1 konutta 13 milyon 915 bin TL. Konutların toplam satış fiyatı ise 2+1'de 8 milyondan başlayıp 4+1'de 18 milyon TL'ye yükseliyor.

Yeterli sertifikası olmayana tapu yok, toplanacak paranın yüzde 25'i müteahhide aktarılacak

48 ayda teslim edilecek birinci etap konutlara talip olup, küçük tasarruflarıyla sertifika biriktirmeye başlayanlar bu sürede yeterli sertifika sayısına ulaşamadıkları takdirde tapuya sahip olamayacak. Ekspertiz tarafından belirlenecek değer üzerinden yapılacak açık artırmada ortaya çıkacak tutardan sertifika sayısı kadar pay almakla yetinecek.

Şirketlerin son dönemde patlama yapan halka arzlarla topladıkları milyarlarca lirayı ucuz kaynak olarak kullanmaları ve arz sonrası hisse fiyatlarının dibe vurmasına benzer şekilde, müteahhitlerde konut projeleri için Sermaye Piyasası Kurulu'ndan (SPK) Gayrimenkul Sertifikası arzı için izin alacak.

Açıklanan sisteme göre, SPK izniyle Borsa İstanbul'da (BİST) işlem görmek üzere ihraç edilecek sertifikalardan toplanacak paranın yüzde 25'i en baştan müteahhide aktarılacak. Proje ilerledikçe sertifikalarla toplanan paralar peyderpey müteahhide akıtılmaya devam edecek. Dolayısıyla müteahhitler maket üzerinde sergiledikleri projeler için sertifika ihraç ederek, dar gelirli vatandaşların küçük tasarruflarıyla toplayacakları milyarlarla ucuz finansman elde edecek.

Borsada yeni manipülasyonlar ve Gayrimenkul Sertifikası mağdurları ihtimali yüksek

Bu arada sistem uyarınca ihraç edilen Gayrimenkul Sertifikaları proje süresince borsada da işlem görecek ve alınıp satılabilecek. Bu da özellikle sistemi borsa manipülasyonlarına ve borsa spekülatörlerine açık hale getiriyor. Proje bazlı ihraç edilecek sertifikalar üzerinde müteahhitlik şirketlerinin toplu alım-satımlara girişmeleri, gayrimenkul sertifikalarının borsadaki işlem fiyatı üzerinde yapılacak manipülasyonlarla değerlerinin düşürüp-yükseltilmesi, konut hayaliyle gayrimenkul sertifikası satın alan, hayalindeki konutun tapusu için yüz binlerce sertifika toplamaya çalışan dar gelirlilerin birikimlerini ve konut hayallerini tümden kaybetmeleri ihtimalini de içinde barındırıyor. Son dönemde halka arzlarla borsaya giren milyonlarca küçük yatırımcı benzer işlemlerin kurbanı olarak, elindeki varlıklarını da kaybetti. Benzer durum borsada gayrimenkul endeksi ve halka arz edilecek proje bazlı gayrimenkul sertifikaları için de gündeme gelebilir ve halka arz mağdurlarından sonra kitlesel Gayrimenkul Sertifikası mağduriyetleri yaşanabilir.

Bakan Kurum 'sistemin güvencesinin TOKİ ve Emlak Konut GYO' olduğunu ifade etse de BİST'te bugüne kadar yaşanan pek çok spekülasyon ve manipülasyonda milyonlarca küçük yatırımcıyı mağdur edenlere karşı BİST yönetimi ve SPK tarafından doğru düzgün bir yaptırım uygulanmadığı gibi SPK denetimlerinin yetersizliği pek çok kez ortaya çıktı.

Konut fiyatlarındaki fahiş artışlarla konut arzı ve satışları durma noktasına geldi. Kiraların olağanüstü artmasıyla başta İstanbul, Ankara olmak üzere büyükşehirlerde ve ülke genelinde barınma krizi zirveye çıkmış durumda. Tam bu aşamada devreye sokulan Gayrimenkul Sertifikasıyla, müteahhitlerin proje bazlı sertifika ihracına olanak sağlayacak bir modelin açıklanması, dar gelirlilere konut hayalinin pazarlanmasının gerisinde, darboğazdaki inşaat sektörüne, kaynak bulamayan müteahhitlere dar gelirlerin küçük tasarrufları üzerinden ucuz fon aktarma amacı ön planda. Sertifikaların borsada işlem görecek olması ise borsa spekülatörleri ve manipülatörler için küçük yatırımcıyı istismar açısından yeni zeminler, olanaklar yaratacak.